房客退租房子被弄壞，押金可以扣多少？

一句話回答：押金可以用來抵房客欠的租金、水電費，和房客造成的損壞賠償，扣完剩下的要退還。但正常使用造成的耗損不能扣，扣多少也要有入住時的照片和修繕單據當依據。

退租那天，是屋主和房客最容易起爭執的時候。屋主覺得「房子明明被弄舊了」，房客覺得「本來就是這樣」。差別往往不在誰對誰錯，而是入住時有沒有留下紀錄。下面一步步說明押金能扣什麼、怎麼扣才站得住腳。

押金最多收多少？

依《租賃住宅市場發展及管理條例》（以下簡稱租賃專法）第 7 條，押金不得超過兩個月的租金總額。

租賃專法也規定，租約結束、房客把房子還給你並清償債務後，屋主要返還押金，或返還抵充債務後剩下的部分。所以押金不是屋主的收入，而是一筆「擔保」，用來處理房客可能留下的債務。

押金可以扣哪些？

依內政部公告的住宅租賃契約範本，押金可以用來抵充的，主要是這幾類：

扣完之後還有剩，就要退給房客；沒有可以扣的事由，就要全額無息退還。

「損壞」和「正常耗損」怎麼分？

這是最常吵起來的地方。依《民法》第 432 條，房客要用「善良管理人的注意」保管房子，沒做到而造成毀損，就要負賠償責任；但依照約定或正常方式使用而造成的變化或耗損，房客不用負責。

簡單說，住了一段時間本來就會出現的痕跡，不能算在房客頭上：

通常屬於正常耗損（不宜扣押金）：

• 牆面因日照自然褪色、掛畫留下的小釘孔
• 地板、家具因日常使用產生的輕微磨痕
• 設備用久了自然老化，例如熱水器、冷氣到使用年限故障
• 窗簾、紗窗因時間變舊

通常屬於損壞（可以請求賠償）：

• 牆面大片塗鴉、破洞，或沒經同意擅自釘大量孔洞、改裝
• 寵物抓壞的門片、地板、沙發（租約沒約定或超出約定範圍時）
• 菸漬、嚴重污損，需要整面重新油漆
• 設備因不當使用損壞，例如門鎖被撬壞、玻璃打破

實際怎麼判斷，還是要看損壞的程度、房子原本的狀況和租約的約定。這也是為什麼入住時的紀錄這麼重要。

扣多少才合理？

扣款金額要有依據，建議這樣做：

1. 找師傅報價或保留修繕收據： 用實際的修繕費用計算，不要自己估一個數字。
2. 考慮設備原本的新舊： 用全新的東西換掉用了很多年的舊設備，房客可能會主張要扣掉折舊。用了多年的設備，不宜要求房客負擔全新的價格。
3. 列清單給房客： 寫清楚扣了哪些項目、各多少錢，附上照片和單據。透明的明細，可以大幅減少爭議。

損壞超過押金怎麼辦？ 押金扣完還不夠，屋主可以再向房客請求賠償，先協商，談不攏可以申請調解或提出訴訟。要注意時間：依《民法》第 456 條，出租人對房屋損害的賠償請求權，從房子返還時起算，兩年內不行使就會消滅。

點交怎麼做，退租時才不會吵？

很多押金爭議，問題出在入住時沒有留下紀錄。點交做得好，退租時就有依據。

入住點交：

• 房屋各空間、牆面、地板、門窗、家具和設備，都拍照或錄影，照片要能看出日期。
• 列一份設備清單，寫上品項、數量和大約使用年份。內政部契約範本也有附設備現況照片和使用時間的欄位，可以直接利用。
• 請房客一起確認並簽名，雙方各留一份。

退租點交：

• 和房客約時間一起檢查，對照入住時的照片一項一項看。
• 有損壞當場拍照，和房客說明，能當場談好最好。
• 水電瓦斯抄表，結清費用。
• 收回所有鑰匙、磁扣、遙控器。

這些做法容易出問題

• 用押金抵最後一兩個月房租： 房客如果先用押金抵租，退租時發現損壞就沒錢可扣。建議押金留到點交完成再結算，這點在〈房客不繳房租怎麼辦？〉也有提到。
• 沒有明細就整筆不退： 沒有依據的扣款，房客可以向你請求返還，甚至申請調解，最後可能還是要退。
• 拖很久才退： 結算清楚後盡快退還剩下的押金，也能避免房客認為你刻意不退。

常見問題

不想每次退租都擔心吵架？

點交和押金結算，最需要的是耐心和完整的紀錄。交給豐盛代管，退租時不用自己和房客面對面爭論，每一筆扣款都有清楚的依據讓你確認。

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本文為一般法律資訊說明，不構成法律意見；個案請洽律師或各地區公所調解委員會。