房客不繳房租怎麼辦？照順序做這 5 件事

一句話回答：先留下書面催繳紀錄，再依欠租金額和時間，一步步用存證信函、調解、支付命令，必要時終止租約。過程中不能換鎖、斷水電或自行搬走房客的東西。

房租晚了幾天，屋主多半不好意思開口；等到欠了兩三個月，才發現押金已經不夠扣。處理欠租最重要的是早一點開始、每一步都留紀錄。下面依序說明屋主可以做的事。

第 1 件：先確認原因，用文字提醒

房租過了約定日沒收到，先用 LINE 或簡訊確認，不要只打電話。文字訊息會留下日期和內容，之後如果要走法律程序，這就是你催繳過的證據。

有時候只是房客忘了、換了帳戶，或是臨時周轉不過來。問清楚原因，約一個明確的補繳日期，寫在訊息裡請房客回覆確認。

第 2 件：寄存證信函，正式催告

約定的補繳日過了還是沒繳，就該寄存證信函。存證信函可以在郵局辦，內容寫清楚：

• 租約的房屋地址與簽約日期
• 欠繳哪幾個月、金額多少
• 限期幾天內繳清（給一個合理的期限）
• 逾期不繳，將依法終止租約

存證信函本身沒有強制力，但它證明你在某一天「正式催告」過房客。依《民法》第 440 條和《租賃住宅市場發展及管理條例》第 10 條，房客欠租達兩個月的租金總額，經催告後仍不繳，屋主就可以終止租約。這封信就是「催告」的證明。

第 3 件：申請調解，免費又有效力

房客願意談、但金額或期限談不攏時，可以到房屋所在地的區公所調解委員會申請調解。調解不收費，雙方坐下來由調解委員協助談分期或搬遷日期。

調解成立後送法院核定，效力和確定判決相同。之後房客不照約定做，就可以直接聲請強制執行。

第 4 件：聲請支付命令，追討欠租

如果房客不理你，只是想把欠的房租要回來，可以向法院聲請支付命令。程序是書面審查，不用開庭，費用也比一般訴訟低。

房客收到後 20 天內沒有提出異議，支付命令就確定，可以拿去聲請強制執行，例如扣薪水或存款。要注意，支付命令只能追討錢，不能叫房客搬走。

第 5 件：終止租約，請房客搬離

欠租達兩個月租金、催告後仍不繳，就可以用書面通知終止租約。依租賃專法，應在終止前 30 天以書面通知房客。

租約終止後，可以用押金抵扣欠租，再請房客搬離。房客不搬，就要向法院提起「遷讓房屋」的訴訟，取得判決後聲請強制執行。

如果簽約時有做公證，並載明「逕受強制執行」，租期屆滿房客不還屋，或欠租不付，可以不必再打官司，直接聲請強制執行，省下不少時間。這也是我們建議新租約考慮公證的原因。

這些事千萬不要做

再生氣，也不要用下面的方法逼房客，否則屋主反而可能觸犯刑法的強制罪或侵入住居罪：

• 自己換門鎖，不讓房客進門
• 斷水、斷電、斷網路
• 趁房客不在，自行進屋搬走東西

事前預防，比事後追討容易

1. 簽約前篩選房客： 確認身分與工作，請房客提供聯絡人。
2. 押金收足： 法律上限是兩個月租金，收足可以多一層保障。
3. 租約寫清楚： 繳租日、逾期怎麼處理，用內政部公告的契約範本最穩當。
4. 考慮公證： 特別是租金較高或租期較長的租約。

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如果你選擇包租，租約對象是豐盛，房客有沒有準時繳租，我們每個月都會把約定的租金匯給你。

常見問題

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本文為一般法律資訊說明，不構成法律意見；個案請洽律師或各地法院、區公所調解委員會。